Приемка квартиры в новостройке: как найти и оформить недочеты

Приемка квартиры в новостройке – очень волнительный и долгожданный для будущего собственника момент. Чтобы радость от переезда не омрачилась внезапно возникшими проблемами, необходимо со всей ответственностью подойти к данной процедуре.

О том, как правильно принимать квартиру у застройщика, на что следует обратить внимание и какие нюансы учесть – расскажем далее.

Подготовка к приемке

Приемка квартиры от застройщика – это обязательный этап передачи недвижимости в собственность нового владельца. Данное мероприятие регулируется законом о долевом строительстве, а также смежными нормативными государственными актами.

Так, согласно законодательству, когда строительство нового многоквартирного дома будет завершено, застройщик обязан произвести передачу квартир дольщикам, после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Для этого строительная фирма направляет почтой письмо с уведомлением (либо письмо с подтвержденной электронной подписью на электронный адрес) будущим собственникам.

Дольщик обязан в течение 7 дней подтвердить свое участие, записавшись на приемку. С этого момента отведено 2 месяца на то, чтобы принять жилплощадь от застройщика.

Внимание! По истечению этого времени, если дольщик не явится на приемку по каким-либо причинам, акт приемки квартиры будет подписан в одностороннем порядке.

Изучить договор

Первым делом следует тщательно изучить договор. Особое внимание нужно обратить на сроки и условия исправления выявленных дефектов. Кроме договора, следует ознакомиться с проектной документацией на квартиру. Документы должны отражать все ключевые моменты: планировку, материалы отделки поверхностей, окна, двери и т.д. Информация должна соответствовать действительности и договору долевого участия.

Что взять с собой на приемку

В процессе приемки нужно не просто осмотреть квартиру, но и проверить, чтобы не было существенных недостатков, которые будет сложно и затратно исправить, а также чтобы функционировали все инженерные сети. Для этого следует взять с собой следующие вещи:

• паспорт и договор;
• бумагу для письма и ручку;
• маркер, мел, бумажный скотч - чтобы помечать дефекты;
• отвертку-индикатор либо небольшой электроприбор для проверки работы розеток;
• зажигалку для проверки работы вентиляции;
• рулетку и уровень для проверки ровности стен, полов и потолков.

Приемка квартиры с отделкой и без

Квартиры от застройщика могут иметь черновую или предчистовую отделку, а также законченный ремонт, когда жилплощадь сдается в готовом, пригодном для жилья виде. В этих ситуациях ответ на вопрос: на что обращать внимание при приемке квартиры? – будет отличаться.

В каком состоянии должна быть новая недвижимость, отражено в договоре. Конструктивные особенности, планировка, материалы – все должно соответствовать договору. Количество квадратных метров квартиры должно быть равным цифрам, заявленным в договоре и техпаспорте. Также, все перегородки, указанные в документации, должны находиться на своих местах и соответствовать плану.

Как принять квартиру от застройщика с отделкой и без нее, опишем по пунктам.

Приемка чернового варианта

Квартира с черновой отделкой, как правило, представляет собой пустую “коробку”. В квартире часто отсутствуют даже межкомнатные перегородки, она ограничена лишь несущими стенами, нет стяжки пола и электрической разводки. Однако даже при таком варианте есть несколько важных моментов, на которые необходимо обратить внимание:

• Качество заделки стыков и швов на стенах, потолке и полу. Должны отсутствовать следы влаги, рыхлые участки, пятна ржавчины. Не должно быть трещин шире 2 мм. Стены должны быть ровными, без значительных отклонений от вертикали (не более 15 мм для монолита и не более 5 мм для кирпича).
• Работоспособность вентиляционной системы. Закрываем входную дверь, открываем окно в режиме форточки, подставляем горящую зажигалку или свечу к вентиляционному отверстию. При правильной работе, пламя должно отклоняться в сторону отверстия.
• Системы отопления, водоснабжения и канализации. Визуально оцениваем соединения стояков и отопительных приборов на герметичность, проверяем наличие креплений к стенам, с помощью уровня определяем, насколько ровно они установлены. Трубопроводы водоснабжения должны быть изолированы, не должны содержать повреждений. Обязательно наличие приборов учета.
• Остекление. В многоэтажных домах чаще всего устанавливают пластиковые окна. При проверке необходимо обратить внимание на качество установки, работу фурнитуры, отсутствие сколов, трещин, царапин.
• Входная дверь. Установленную дверь тестируют на открывание, закрывание, смотрят на плавность работы петель, исправность всех замков, наличие глазка.

Приемка квартиры с предчистовой отделкой

Квартира в предчистовом варианте имеет межкомнатные перегородки, стяжку пола, электроразводку. Стены оштукатурены и готовы под покраску либо для оклеивания обоями. Чек-лист для проверки в данном случае будет шире.

• Отделка стен, полов и потолков. Поверхности должны быть ровные, без трещин более 0,5 мм. Стыки и швы не должны содержать перепадов и щелей. Отклонение стен от вертикали не должно превышать 10 мм для кирпичных и 15 мм для бетонных. Пол и потолок не должны иметь отклонение по горизонтальной линии более 20 мм. Углы должны равняться 90 градусам.
• Вентиляционная система также проверяется на работоспособность.
• Водоснабжение, отопление, канализация. В квартире с предчистовой отделкой, как правило, установлены смесители, поэтому можно проверить наличие воды, качество установки смесителя и герметичность системы водоснабжения и канализации. В местах стыков и соединений не должно быть подтеков и мокрых пятен. Трубы должны иметь теплоизоляцию, должна быть установлена запорная арматура. Отопительные приборы в комнатах должны быть хорошо закреплены и установлены ровно относительно поверхностей.
• Остекление. Пластиковые окна в комнатах и на балконе проверяются на целостность, отсутствие повреждений, несмываемых пятен. Уплотнительные резинки должны быть целыми, должны стоять заглушки. Все механизмы должны работать плавно, без заеданий. Не должно быть сквозняков по контуру окон, монтажная пена должна быть аккуратно обрезана. Снаружи к подставочному профилю рамы должны быть установлены отливы.
• Входная дверь. Проверка установки входной двери также включает оценку внешнего состояния, работы ручек и замков, целостность уплотнительной резинки, плавность открывания.
• Электрика. Обращаем внимание на установку электрощитка: он должен быть хорошо закреплен. Установлены предохранители, а устройство защитного отключения должно быть в рабочем состоянии (можно проверить кнопкой с надписью “Тест”). В установленных розетках должно быть напряжение, которое проверяется с помощью отвертки индикатора или любого электрического прибора (например, зарядка для телефона).

Приемка квартиры с ремонтом от застройщика

Квартира с ремонтом должна быть полностью готова к заселению жильцов. При приемке такой отделки количество пунктов, на которые стоит обратить внимание, увеличивается.

• Отделка, стены и пол. В квартире же с ремонтом проверяется, как наклеены обои и произведена покраска, как уложено покрытие на полу. Стены должны быть ровные, без бугров, не должно быть отстающих от поверхности материалов. Линолеум также должен лежать ровно, не иметь даже незначительных складок. Кафельная плитка в ванной должна быть выложена аккуратно, швы заделаны.
• Остекление. При осмотре оконных проемов, проверяется качество установки окон, отсутствие повреждений, плотность закрывания. Пластик должен быть чистым и без царапин, откосы аккуратно оформлены и окрашены. Вся фурнитура должна быть в рабочем состоянии.


• Вентиляция. Все отверстия должны быть закрыты решетками, а сама вентиляционная система хорошо функционировать.
• Электрика. Проверка работы электрических сетей сводится к диагностике наличия электричества в розетках и в люстрах. Также можно проверить работу электросчетчика и автоматов для каждой комнаты.
• Водоснабжение и канализация. Необходимо проверить, как работают краны, бежит ли вода. Сантехника должна быть исправной, на ней не должно быть сколов и трещин. Все соединения – загерметизированы. Кроме того, необходимо проверить работу запорной арматуры, приборов учета воды и сопоставить серийный номер на устройствах с номером в документах.

Куда и как вносить замечания

Если в процессе приемки новой квартиры появились замечания, есть два возможных выхода:

• при наличии существенных недоработок, исправление которых требует много сил и финансовых вложений, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи, пока не будут устранены все дефекты;
• если замечания не столь существенные, можно подписать акт приема-передачи, а выявленные недоработки отразить в акте осмотра (дефектной ведомости).

Гарантийные обязательства на новую квартиру

Даже если недочеты были замечены уже после подписания всех актов и приемки квартиры, новые владельцы квартир в новостройках могут воспользоваться правом написать претензию по выявленному дефекту. Гарантия застройщика действует в течение минимум 5 лет, а на инженерные сети претензии принимаются 3 года.

Таким образом, главными правилами в ответе на вопрос: как принимать новую квартиру у застройщика, – являются внимание к документам и отсутствие суеты. Если приемку провести грамотно, можно надолго уберечь себя от головной боли, и в полной мере насладиться радостью от покупки жилья.